妻子的代理为何无效

万国建

律师

妻子的代理为何无效 一、案情 1996年9月，周某花6万元购买了某县二轻局南侧东西长23.5米、南北长12.7米的住宅用地，并于1997年5月19日办理了《国有土地使用证》。此后，由于手头资金紧缺，周某一直未将原来的旧房进行拆除而翻盖新的房屋。 2003年8月，早就想利用这块地盖房开门脸的韩某找到了周某。双方经过协商一致同意由韩某出钱、周某出地皮共同盖房，并签订了《盖房协议书》。 2003年9月，周某出差去外地。急于盖房的韩某便领着周妻拿着由周妻代签的申请书到某县国土资源局，以划拨方式将周某原持有的《国有土地使用证》一分为二，韩某持“X国用（2003）字第097号”《国有土地使用证》，周某持“X国用（2003）字第096号”《国有土地使用证》。 2004年2月20日，周某以韩某所持“X国用（2003）字第097号”《国有土地使用证》属骗取为由，向某县政府提出申请，要求吊销韩某所持的“X国用（2003）字第097号”《国有土地使用证》，确认自己原所持有的《国有土地使用证》合法有效。 2004年9月13日，某县政府作出决定：（一）注销韩某持有的“X国用（2003）字第097号”《国有土地使用证》和周某持有的“X国用（2003）字第096号”《国有土地使用证》；（二）确认周某原持有的1997年5月19日颁发的《国有土地使用证》合法有效。 韩某不服，向市政府申请行政复议，要求撤销某县政府作出的行政处理决定。 市政府法制办经审理后认为：韩某与周妻在办理土地变更登记过程中，并未得到周某的书面委托；某县政府根据周某的申请所作的处理并无不妥之处。根据《行政复议法》的有关规定，市政府维持了某县政府的行政处理决定。 二、评析 本案涉及民事法律行为的代理问题。 代理是指代理人依据代理权，以被代理人的名义与第三人实施民事法律行为，而后果由被代理人承担的法律关系。周妻与周某虽然是夫妻，但从法律角度讲，却是两个完全不同的民事法律行为主体。周妻要以周某的名义实施民事法律行为，必须取得周某的委托。本案可以从正反两个方面来进行分析： 第一，周某讲他本人并没有委托妻子前去办理土地变更手续。如果这一事实成立，那么周妻就没有取得周某的代理权，就不能代签申请书，其与韩某所进行的土地变更登记活动理所当然就不合法。 第二，韩某讲进行土地变更登记周某是同意的，当时周妻在某县国土资源局曾用手机与周某通话，取得了周某的同意。如果这一事实成立，那么周妻就取得了周某口头委托的代理权。然而，《民法通则》第六十五条第一款规定：民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式，法律规定用书面形式的，应当用书面形式。《河北省土地登记办法》第八条第二款规定：代理人代为办理土地登记手续，应当向土地行政主管部门提交申请人的委托书。根据这一规定，周妻与韩某所进行的土地变更登记活动也是不合法的。 因此，在没有周某书面委托的情况下，韩某与周妻所进行的土地变更登记活动，违反了法律规定。某县政府决定撤销这一变更登记，确认周某原持有的《国有土地使用证》合法有效，不仅体现了有错必纠的原则，而且也维护了当事人的合法权益。